COWORKING SPACE PAZARDZHIK — Пълен проект

Парцел

354 м²

~10 м × 35 м, тесен и дълъг

ЗП (сградно петно)

220 м²

~10 м × 22 м

РЗП

440 м²

2 работни етажа × 220 м²

Етажи

Партер (паркинг) + 2 работни

Височина

9.60 м

3 × 3.20 м (< 10 м ✓)

Озеленяване

134 м²

37.9% от парцела (> 20% ✓)

Пзастр.

62.1%

220/354 (< 70% ✓ за Смф)

КИНТ

1.24

440/354 (< 2.0 ✓)

  Ключова промяна: Парцелът е тесен (~10 м) и дълъг (~35 м), а не широк. Сградата е проектирана като 10 м × 22 м — дълга и тясна, с фасада ~10 м откъм ул. „Алеко Константинов". Калканна стена от ПИ .806 (изток). Озеленяване ~134 м² в задната част.

Концепция

Етаж 1 (партер): Открит паркинг на колони + вход и стълбище/асансьор. Не се брои в РЗП.

Етаж 2: Coworking зона (hot/dedicated desks), кафе-бар, кухня, санитарен възел, зали за срещи.

Етаж 3: Частни офиси, конферентна зала, телефонни кабини, тераса откъм двора, втори санитарен възел.

Покрив: Фотоволтаична система 10 kWp + тераса за събития + зеленина.

Архитектурна програма

Устройствени параметри — Зона Ц (Централна)

Параметър	Допустимо (зона Ц)	Проект	Статус
Плътност (Пзастр)	≤ 80–100%	62.1%	✓ голям запас
Интензивност (КИНТ)	≤ 3.0–5.0	1.24	✓ голям запас
Озеленяване (Позел)	≥ 20%	37.9%	✓
Височина (Н корниз)	≤ 15 м	9.60 м	✓ +5.4 м
Застрояване	Свързано допустимо	Калкан изток (ПИ .806)	✓

Етаж 1 — Открит паркинг (кота ±0.00)

Зона	Площ	Описание
Паркоместа	~150 м²	5–6 места, свободен достъп откъм улицата
Вход + фоайе	~25 м²	Входна зона с пощенски кутии, информация
Стълбище + асансьор	~20 м²	Стоманено стълбище + хидравличен асансьор
Техническо помещение	~15 м²	ЕЛ табло, ОВК агрегат, ВиК
Велостоянка	~10 м²	8 места, до входа

Партерът е открит на колони → не се брои в РЗП по ЗУТ.

Етаж 2 — Coworking + Кафе (кота +3.20)

Зона	Площ	Капацитет / описание
Open coworking (hot desks)	~65 м²	20 hot desk места
Dedicated desks зона	~35 м²	10 фиксирани места
Кафе-бар	~30 м²	Бар плот + 6 места, кафемашина
Кухня / kitchenette	~12 м²	Микровълнова, хладилник, мивка
Зала за срещи 1	~16 м²	6–8 души, стъклени стени
Телефонна кабина	~4 м²	1 акустична кабина
Санитарен възел	~14 м²	2 WC + 1 достъпен + мивки
Стълбище + асансьор	~20 м²	Комуникационно ядро
Коридор / циркулация	~24 м²	Надлъжен коридор

Етаж 3 — Офиси + Тераса (кота +6.40)

Зона	Площ	Капацитет / описание
Частен офис 1	~18 м²	4–5 души, стъклени стени
Частен офис 2	~18 м²	4–5 души, стъклени стени
Частен офис 3	~14 м²	2–3 души
Частен офис 4	~14 м²	2–3 души
Конферентна зала	~22 м²	10–12 души, проектор, бяла дъска
Зала за срещи 2	~14 м²	4–6 души
Телефонна кабина	~4 м²	1 акустична кабина
Dedicated desks (допълнителни)	~25 м²	5 места
Тераса (задна)	~25 м²	Откъм двора, кашпи, мебели
Санитарен възел	~14 м²	2 WC + 1 достъпен + мивки
Стълбище + асансьор	~20 м²	Комуникационно ядро
Коридор / циркулация	~12 м²

Покрив (кота +9.60)

Зона	Площ	Описание
PV система	~80 м²	10 kWp, ~24 панела
Тераса за събития	~60 м²	Дървен декинг, кашпи, осветление
Техническа зона	~30 м²	ОВК агрегати, вентилация
Зелен покрив	~50 м²	Екстензивно озеленяване, седум

Обобщение площи

Ниво	Обща площ	В РЗП	Функция
Етаж 1 (партер)	220 м²	0 м²	Открит паркинг
Етаж 2	220 м²	220 м²	Coworking + кафе
Етаж 3	220 м²	220 м²	Офиси + тераса
Покрив	220 м²	0 м²	PV + тераса
ОБЩО	880 м²	440 м²

Ситуационен план М 1:200

📄 Официална скица на имота

Скица №15-545291 от 15.04.2026 г. | Агенция по геодезия, картография и кадастър

Код за достъп: acb2a47144de

📥 Изтегли официалната скица (PDF)

🗺️ Съседни имоти

Кадастрален №	Позиция	Описание
55155.503.806	Изток (дясно)	Калканна тухлена стена — новата сграда се допира до нея
55155.503.710	Запад (ляво)	Жилищна сграда с балкони (тухлена облицовка)
55155.503.9590	Северозапад	ул. „Алеко Константинов" (улично тяло)
55155.503.705	Юг (задна граница)	Съседен имот откъм двора
55155.503.706	Югоизток	Съседен имот

Етаж 1 — Открит паркинг (кота ±0.00)

Забележка: Входът е в задната (южна) част откъм улицата. Автомобилите влизат от улицата, маневрират и паркират надлъжно. Стълбищното ядро е централно.

Етаж 2 — Coworking + Кафе (кота +3.20)

Етаж 3 — Офиси + Тераса (кота +6.40)

Покрив (кота +9.60)

Фасади

Главна фасада (юг — откъм ул. „Алеко Константинов")

Разрез А-А (надлъжен)

Разрез Б-Б (напречен)

3D Аксонометрия

Бюджетна калкулация (EUR)

Стоманена конструкция | Индустриален стил | Без бетон, замазки, гипсокартон | РЗП = 440 м² | Всички цени в EUR

№	Позиция	Кол.	Ед.	€/ед.	Стойност €	Забележка
1. ПРОЕКТИРАНЕ И РАЗРЕШИТЕЛНИ
1	Идеен + технически проект	440	м²	13	5 720	Арх, Кон, ЕЛ, ВиК, ОВК, ПБЗ, ЕЕ
2	Конструктивно обследване + геодезия	1	бр	1 530	1 530	Инж.-геол. + заснемане
3	Разрешение за строеж + такси	1	бр	2 560	2 560	ЕСУТ, оценка съответствие
	Подсума				9 810
2. ОСНОВИ (стоманени, без бетон)
4	Винтови пилоти — 15 бр.	15	бр	920	13 800	Алтернатива на бетонни фундаменти
5	Стоманени базови плочи	15	бр	205	3 075	Свързване пилот-колона
6	Земни работи	1	бр	2 560	2 560	Изкопи + насип
	Подсума				19 435
3. СТОМАНЕНА КОНСТРУКЦИЯ (~18.5 т)
7	Стоманена рамкова конструкция	18.5	тон	1 940	35 890	HEB/HEA колони, IPE греди
8	Производство + антикорозия + огнезащита	18.5	тон	615	11 378	Пясъкоструйка + грунд + огнезащитна боя
9	Монтаж с кран	18.5	тон	410	7 585	Транспорт + повдигане + заваряване
	Подсума				54 853
4. ПОДОВИ КОНСТРУКЦИИ
10	Профилирана ламарина TR60+	660	м²	18	11 880	3 нива × 220 м²
11	Шумоизолация	440	м²	9	3 960	Минерална вата 50мм
12	Полиуретанова смола	440	м²	23	10 120	Индустриален под
	Подсума				25 960
5. ФАСАДА
13	Алуминиева система + тройно стъкло	145	м²	194	28 130	Low-E, термомост
14	Вълнообразна ламарина + PIR 80мм	100	м²	61	6 100	RAL 6005/7016
15	Монтаж фасадна система	245	м²	28	6 860	Скеле + монтаж
16	Стоманени парапети	45	л.м.	92	4 140	Поцинковани, прахово боядисани
	Подсума				45 230
6. ПОКРИВ
17	Стоманен покрив + EPDM	220	м²	43	9 460	Плосък, лек
18	Термоизолация PIR 120мм	220	м²	23	5 060
19	Водосточна система	1	бр	2 050	2 050
	Подсума				16 570
7. ВЪТРЕШНИ ПРЕГРАДИ — СТЪКЛО
20	Стъклени офис прегради (черна рамка)	95	м²	143	13 585	Алум. RAL 9005
21	Стъклени врати	12	бр	435	5 220	Калено 10мм
22	Акустични телефонни кабини	2	бр	2 300	4 600
	Подсума				23 405
8. СТЪЛБИЩЕ + АСАНСЬОР
23	Стоманено стълбище (3 нива)	1	бр	9 200	9 200
24	Хидравличен асансьор 630 кг	1	бр	17 900	17 900	3 спирки, стоманена шахта
	Подсума				27 100
9. ЕЛ. ИНСТАЛАЦИЯ
25	Силнотокова (открити кабелни скари)	440	м²	33	14 520
26	Слаботокова (LAN, Wi-Fi, CCTV)	440	м²	15	6 600
27	LED осветление (индустриално)	440	м²	20	8 800
28	Табла + защити + UPS	1	бр	4 090	4 090
	Подсума				34 010
10. ВиК
29	Водопровод + канализация	1	бр	9 200	9 200
30	Санитарен фаянс + арматура	1	бр	6 140	6 140	8 прибора, индустр. дизайн
	Подсума				15 340
11. ОВК
31	VRV/VRF мултисплит	440	м²	38	16 720
32	Вентилация + рекуперация	440	м²	18	7 920
	Подсума				24 640
12. ФОТОВОЛТАИЧНА СИСТЕМА
33	PV система 10 kWp	1	бр	11 250	11 250
	Подсума				11 250
13. ДОВЪРШИТЕЛНИ
34	Настилка паркинг	220	м²	13	2 860
35	Кафе-бар оборудване (самообслужване)	1	бр	12 800	12 800	Кафемашина, хладилници, self-service бар
36	Зелени кашпи + озеленяване	1	бр	4 090	4 090
37	Пожароизвестяване	440	м²	9	3 960
38	Брандиране + табели	1	бр	3 070	3 070
	Подсума				26 780
14. ОБЗАВЕЖДАНЕ
39	Работни бюра (35 бр.)	35	бр	179	6 265
40	Офис столове (40 бр.)	40	бр	143	5 720
41	Зали — маси, столове, дъски	3	комп.	1 530	4 590
42	Лаунж мебели	1	бр	6 140	6 140
43	Кухненски бокс	1	бр	4 090	4 090
	Подсума				26 805
	ОБЩО БЕЗ ДДС				361 188 €
	ДДС 20%				72 238 €
	ОБЩО С ДДС				433 426 €
	Непредвидени 10%				36 119 €
	БЮДЖЕТ С РЕЗЕРВ (без ДДС)				397 307 €

Цена / м² РЗП

821 €/м²

без ДДС

Обща инвестиция

~361 000 €

без ДДС

С ДДС + резерв

~477 000 €

максимална рамка

⚠️ Бележка от архитект (април 2026): Текущата калкулация е предварителна и може да е оптимистична. Архитектът препоръчва да се поискат реални оферти от минимум 2-3 строителни фирми. Също така, за сграда 10×22 м с 3 етажа, монолитният стоманобетон може да е по-икономичен вариант от стоманената конструкция. Виж таб „Следващи стъпки" за повече детайли.

Анализ на възвръщаемост (ROI)

  Бизнес модел: Самообслужване (без нает персонал). Кафе на self-service. Изнесеният офис с 3 служителки се мести тук → спестяваш ~510 €/мес наем. Интернет, почистване и счетоводство — споделени с клиниката.

Месечни приходи (80% заетост)

Hot desk (20 × 75 € × 80%)	1 200 €
Dedicated desk (15 × 125 € × 80%)	1 500 €
Частни офиси (4 × 300 € × 80%)	960 €
Зали за срещи (3 зали)	1 200 €
Кафе-бар self-service (нето)	1 500 €
Покривна тераса (събития)	250 €
ОБЩО ПРИХОДИ	6 610 €

Месечни разходи

Наем / амортизация	0 €
Ел. енергия (net от PV)	400 €
Вода + канал	100 €
Интернет (½ Starlink 48 €)	24 €
Персонал	0 € (self-service)
Почистване (½ с клиниката)	150 €
Консумативи (кафе, хартия)	200 €
Поддръжка + застраховка	250 €
Маркетинг	250 €
Счетоводство	0 € (автоматично)
ОБЩО РАЗХОДИ	1 374 €

Месечна EBITDA

5 236 €

6 610 – 1 374

Годишна EBITDA

62 832 €

5 236 × 12

ROI

5.7 години

361 188 / 62 832

Годишна доходност

17.4%

Отлична за недвижим имот

Допълнителна изгода: Преместването на офиса с 3-те момичета спестява ~510 €/мес (наем + разходи). Ако добавим и това, ефективната EBITDA става 5 746 €/мес → ROI = 5.2 години, доходност 19.1%.

Заключение: Със самообслужване и споделени разходи с клиниката, бизнес моделът е изключително силен. Инвестицията от ~361 000 € се връща за под 6 години при 80% заетост, с годишна доходност над 17%. Това е значително по-добре от стандартната инвестиция в недвижим имот (5-7% годишно).

Визуализации на коворкинг пространството

Вижте професионални снимки на фасадата, интериорите и дизайна на нашето коворкинг пространство.

Фасада — ден

Golden hour изглед от ул. Алеко Константинов

Фасада — нощ

Вечерен изглед с дъжд, мокра улица

Open Coworking

Етаж 2 — споделено работно пространство

Кафе + Офиси

Етаж 3 — кафе-зона и частни офиси

Кафе бар

Бар с бетонен плот, вечерна атмосфера

Dedicated Desks

Зона за постоянни бюра с зелен акцент

Птичи поглед

Дрон изглед — соларни панели на покрива

Нощен изглед

COWORK неонов знак, мокра улица

Фасада — залез

Изглед от улицата при залез

Покривна тераса — залез

Дървен декинг, лаунж мебели, йога на залез

Покривна тераса — зелен покрив

Тераса, зелен покрив със седум, соларни панели

📍 Текущо състояние на терена

ПИ 55155.503.709 | ул. „Алеко Константинов" №28 | Google Street View, април 2023

Парцелът — изглед надясно

Празен парцел с чакъл, 354 м²

Парцелът — фронтален изглед

Изглед от ул. Алеко Константинов

Калканна стена на съседа

Тухлен калкан — сградата ще се допре тук

Следващи стъпки — Процес по разрешителни

Информация от консултация с архитект, април 2026

✓ Скица
№15-545291 / 15.04.2026

→

⏳ Виза за проектиране
Заявление до гл. архитект

→

📐 Инвестиционен проект
Арх, Кон, ЕЛ, ВиК, ОВК...

→

🏗️ Разрешение за строеж
ЕСУТ + Оценка съответствие

1. Виза за проектиране (текуща стъпка)

Визата за проектиране се издава от главния архитект на Община Пазарджик въз основа на кадастралната скица. Тя определя конкретните параметри за нашия имот:

Плътност (Пзастр)

до 80%

Очакваме от визата (зона Ц допуска до 80-100%)

КИНТ

до 3.0

Зона Ц допуска 2.0–5.0

Височина

до 15 м

Зона Ц (Решение №25/2021)

Озеленяване

мин. 20%

Наредба 7, чл. 38

    Действие: Подаване на заявление за виза до главния архитект с приложена кадастрална скица. Визата има срок на валидност — след издаването трябва да се пристъпи навреме към проектиране.
  

2. ОУП на Пазарджик — Зона Ц (Централна)

Потвърдено: Имотът ПИ 55155.503.709 попада в зона Ц (Централна) по ОУП на гр. Пазарджик (одобрен с Решение №222/2020 на ОбС). Парцелът е на ~200 м от сградата на Община Пазарджик — в самия център на града.

Допустими параметри за зона Ц по Наредба №7 и ОУП Пазарджик:

Параметър	Допустимо (зона Ц)	Нашият проект	Запас
Плътност (Пзастр)	50–100%	62.1%	✓ В рамките
КИНТ	2.0–5.0	1.24	✓ Голям запас
Озеленяване (Позел)	мин. 20%	37.9%	✓ +17.9% над мин.
Височина	до 15 м	9.60 м	✓ +5.4 м запас
Средна етажност (ЦГЧ)	3.9 ет.	3 ет.	✓ Под средното

Заключение: Всички параметри на нашия проект са далеч под максималните допустими за зона Ц. Плътността 62.1% е значително под допустимите 80-100%. КИНТ 1.24 е почти два пъти под минималния праг от 2.0 за зона Ц. Визата за проектиране не би трябвало да създаде проблем.

Източници: ОУП гр. Пазарджик (окончателен проект, одобрен 2020); Решение №25/25.02.2021 на ОбС Пазарджик (зона Ц2: Пзастр 80%, КИНТ 3.0, Н=15м, Позел 20%); Наредба №7/2003 за правила и нормативи, чл. 38 (зона Ц).

3. Бележки от консултацията с архитект

Конструктивен тип

За сгради с размери 10×22 м, архитектът отбеляза, че монолитната стоманобетонна конструкция обикновено излиза по-евтино от стоманената. Стоманената конструкция е по-подходяща за по-големи пролети (халета, складове). При нашите размери и етажност, монолитът може да бъде конкурентна алтернатива.

🔩 Стоманена конструкция

Плюсове: Бърз монтаж, индустриален вид, леко претоварване на основите, без мокри процеси

Минуси: По-скъпа за малки сгради, нужда от огнезащита, корозионна защита

Оценка: ~55 000 € (конструкция)

🧱 Монолитен стоманобетон

Плюсове: По-евтин за малки сгради, добра звукоизолация, огнеустойчивост

Минуси: По-бавен строеж (кофражи, изсъхване), мокри процеси, по-тежка конструкция

Оценка: Да се поиска оферта за сравнение

Бюджетна оценка

    Коментар от архитект: Текущата бюджетна оценка (~361 000 € без ДДС, 821 €/м²) може да е оптимистична. Препоръчително е да се поискат реални оферти от строителни фирми, особено за стоманената конструкция и фасадната система.
  

Коуъркинг пазар

Концепцията за споделено работно пространство е позната в София (офис сгради), но в Пазарджик няма подобно пространство — което е едновременно предимство (first mover) и риск (непознат формат за местния пазар). Шумовият комфорт е ключов фактор за успеха.

4. Чеклист за действие

✓	Задача	Срок	Статус
✅	Извадена кадастрална скица	—	Готово (15.04.2026)
✅	Проверка на ОУП — зона Ц (централна), всички параметри ОК	—	Готово (19.04.2026)
⬜	Заявление за виза за проектиране	Април 2026	Чакащо
⬜	Получаване на виза → проверка на параметрите	~2-4 седмици	Предстои
⬜	Оферти от строителни фирми (стомана + монолит)	Паралелно с визата	Предстои
⬜	Избор на проектант / архитект	След визата	Предстои
⬜	Инвестиционен проект (всички части)	2-3 месеца	Предстои
⬜	Оценка за съответствие + ЕСУТ	След проекта	Предстои
⬜	Разрешение за строеж	~2 седмици	Предстои

🔒 Защитен проект

COWORKING SPACE PAZARDZHIK — Пълен проект

Концепция

Архитектурна програма

Устройствени параметри — Зона Ц (Централна)

Етаж 1 — Открит паркинг (кота ±0.00)

Етаж 2 — Coworking + Кафе (кота +3.20)

Етаж 3 — Офиси + Тераса (кота +6.40)

Покрив (кота +9.60)

Обобщение площи

Ситуационен план М 1:200

📄 Официална скица на имота

🗺️ Съседни имоти

Етаж 1 — Открит паркинг (кота ±0.00)

Етаж 2 — Coworking + Кафе (кота +3.20)

Етаж 3 — Офиси + Тераса (кота +6.40)

Покрив (кота +9.60)

Фасади

Главна фасада (юг — откъм ул. „Алеко Константинов")

Разрез А-А (надлъжен)

Разрез Б-Б (напречен)

3D Аксонометрия

Бюджетна калкулация (EUR)

Анализ на възвръщаемост (ROI)

Месечни приходи (80% заетост)

Месечни разходи

Визуализации на коворкинг пространството

Фасада — ден

Фасада — нощ

Open Coworking

Кафе + Офиси

Кафе бар

Dedicated Desks

Птичи поглед

Нощен изглед

Фасада — залез

Покривна тераса — залез

Покривна тераса — зелен покрив

📍 Текущо състояние на терена

Парцелът — изглед надясно

Парцелът — фронтален изглед

Калканна стена на съседа

Следващи стъпки — Процес по разрешителни

1. Виза за проектиране (текуща стъпка)

2. ОУП на Пазарджик — Зона Ц (Централна)

3. Бележки от консултацията с архитект

Конструктивен тип

🔩 Стоманена конструкция

🧱 Монолитен стоманобетон

Бюджетна оценка

Коуъркинг пазар

4. Чеклист за действие