🔒 Защитен проект

Coworking Space Pazardzhik

COWORKING SPACE PAZARDZHIK — Пълен проект v2

Стоманена конструкция | Индустриален стил | 4 етажа + стъпаловиден покрив
ПИ 55155.503.709 | ул. „Алеко Константинов" №28 | Пазарджик | Април 2026

Парцел
354 м²
~10 м × 35 м, тесен и дълъг
ЗП (сградно петно)
256 м²
~8 м × 32 м (каскадна)
РЗП
472 м²
Ет.2: 208 + Ет.3: 176 + Ет.4: 88 м²
Етажи
4
Партер (паркинг) + 3 работни
Височина
12.80 м
4 × 3.20 м (< 15 м ✓)
Озеленяване
168 м²
47.5% зелени тераси (> 20% ✓)
Пзастр.
72.3%
256/354 (< 80% ✓ за Ц)
КИНТ
1.33
472/354 (< 3.0 ✓)
Концепция v2.2 — каскадна (април 2026): Калканна стена на запад (до ПИ .710 — тухлена къща). Каскадна сграда: от улицата фасадата е плоска (4 етажа), стъпалата са отзад към двора. Всеки горен етаж е по-къс → зелена тераса на покрива на долния. 168 м² зелени тераси на 3 нива. Кафетерия на ет.4 (отпред), тераса 88 м² (отзад). Партер = паркинг (8 места).

Концепция

Етаж 1 (партер): Открит паркинг на колони + вход и стълбище/асансьор. Не се брои в РЗП.

Етаж 2: Coworking зона (hot/dedicated desks), кафе-бар, кухня, санитарен възел, зали за срещи.

Етаж 3: Частни офиси, конферентна зала, телефонни кабини, санитарен възел.

Етаж 4 (стъпало): Кафетерия/бар (отпред, към ул.) + Premium лаунж (88 м²). Тераса 88 м² отзад (на покрива на ет.3) с PV пергола.

Покрив: Фотоволтаична система 12 kWp + техническа зона.

Архитектурна програма

Устройствени параметри — Зона Ц (Централна)

ПараметърДопустимо (зона Ц)ПроектСтатус
Плътност (Пзастр)≤ 80–100%72.3%✓ в рамките
Интензивност (КИНТ)≤ 3.0–5.01.33✓ голям запас
Озеленяване (Позел)≥ 20%47.5%✓ зелени тераси
Височина (Н корниз)≤ 15 м12.80 м✓ +2.2 м запас
ЗастрояванеСвързано допустимоКалкан запад (ПИ .710)✓

Етаж 1 — Открит паркинг (кота ±0.00)

ЗонаПлощОписание
Паркоместа~110 м²4–5 места, свободен достъп откъм улицата
Вход + фоайе~20 м²Входна зона с пощенски кутии, информация
Стълбище + асансьор~20 м²Стоманено стълбище + хидравличен асансьор
Техническо помещение~15 м²ЕЛ табло, ОВК агрегат, ВиК
Велостоянка~11 м²8 места, до входа

Партерът е открит на колони → не се брои в РЗП по ЗУТ.

Етаж 2 — Coworking + Кафе (кота +3.20)

ЗонаПлощКапацитет / описание
Open coworking (hot desks)~50 м²16 hot desk места
Dedicated desks зона~28 м²8 фиксирани места
Кафе-бар~25 м²Бар плот + 6 места, кафемашина
Кухня / kitchenette~10 м²Микровълнова, хладилник, мивка
Зала за срещи 1~14 м²6–8 души, стъклени стени
Телефонна кабина~4 м²1 акустична кабина
Санитарен възел~12 м²2 WC + 1 достъпен + мивки
Стълбище + асансьор~18 м²Комуникационно ядро
Коридор / циркулация~15 м²Надлъжен коридор

Етаж 3 — Офиси (кота +6.40)

ЗонаПлощКапацитет / описание
Частен офис 1~16 м²4–5 души, стъклени стени
Частен офис 2~16 м²4–5 души, стъклени стени
Частен офис 3~12 м²2–3 души
Конферентна зала~20 м²10–12 души, проектор, бяла дъска
Зала за срещи 2~12 м²4–6 души
Телефонна кабина~4 м²1 акустична кабина
Dedicated desks (допълнителни)~22 м²6 места
Санитарен възел~12 м²2 WC + 1 достъпен + мивки
Стълбище + асансьор~18 м²Комуникационно ядро
Коридор / циркулация~14 м²

Етаж 4 — Кафетерия/Бар + Тераса (кота +9.60) — СТЪПАЛО

Стъпаловиден етаж: Отдръпнат ~11 м от улицата. Затворена площ 8 × 11 м = 88 м² с кафетерия/бар. Огромна тераса 88 м² (половината от сградата) откъм юг с PV пергола, лаунж и панорамен изглед.
Зона (затворена)ПлощКапацитет / описание
Кафетерия / Бар~30 м²Бар плот, 12 места, кафемашина, витрина
Premium лаунж~18 м²Диванчета, ниски маси, работни кътове
Зала за срещи 3~12 м²4–6 души, стъклени стени, с изглед
Тоалетна~6 м²1 WC + мивка
Стълбище + асансьор~18 м²Комуникационно ядро
Коридор~4 м²
Тераса (открита)~88 м²Половината от сградата!
PV пергола~40 м²~10 панела, 4 kWp + сянка
Лаунж зона с мебели~28 м²Дървен декинг, кашпи, диванчета
Открит бар / стоящи маси~20 м²Продължение на вътрешния бар

Покрив (кота +12.80)

ЗонаПлощОписание
PV система (покрив ет.4)~60 м²7 kWp, ~16 панела
Техническа зона~25 м²ОВК агрегати, вентилация
Зелен покрив~15 м²Екстензивно озеленяване

Обща PV мощност: 7 kWp (покрив) + 4 kWp (пергола ет.4) = 11 kWp

Обобщение площи

НивоОбща площВ РЗПФункция
Етаж 1 (партер)256 м²0 м²Паркинг (8×32 м, цял парцел)
Етаж 2208 м² + 48 м² тераса208 м²Coworking + кафе (8×26 м)
Етаж 3176 м² + 32 м² тераса176 м²Офиси + конференция (8×22 м)
Етаж 4 (стъпало)88 м² + 88 м² тераса88 м²Кафетерия (отпред) + тераса отзад (8×11 м)
Покрив88 м²0 м²PV + техническа
ОБЩО984 м²472 м²Зелени тераси: 168 м²

Ситуационен план М 1:200

📄 Официална скица на имота

Скица №15-545291 от 15.04.2026 г. | Агенция по геодезия, картография и кадастър

Код за достъп: acb2a47144de

📥 Изтегли официалната скица (PDF)

🗺️ Съседни имоти

Кадастрален № Позиция Описание
55155.503.710 Запад (ляво) Калканна тухлена стена — новата сграда се допира до нея
55155.503.806 Изток (дясно) Съседен имот — отстояние ~2 м
55155.503.9590 Северозапад ул. „Алеко Константинов" (улично тяло)
55155.503.705 Юг (задна граница) Съседен имот откъм двора
55155.503.706 Югоизток Съседен имот
ул. „АЛЕКО КОНСТАНТИНОВ" → към ул. Цар Иван Шишман ПИ 55155.503.709 354 м² ~10.0 м ↕ стъпало ет.4 ↕ стъпало ет.3 ↕ стъпало ет.2 КАЛКАННА СТЕНА (ПИ .710) ~2 м КАСКАДНА СГРАДА Coworking Space ЗП(ет.1) = 256 м² (8×32) РЗП = 472 м² 4 етажа стъпаловидни Зелена тераса ет.3 (32 м²) Зелена тераса ет.2 (48 м²) Паркинг под всичко (ет.1) ~8.0 м ~32.0 м (ет.1) ~35 м (парцел) ВХОД ПАРКИНГ СЪСЕДНА СГРАДА ПИ .710 КАЛКАН СЪСЕДНА СГРАДА ПИ .806 СЪСЕДНИ ИМОТИ (задни) ПИ .705, .706 N Ет.1 паркинг (256 м²) Ет.2-3 (каскада) Зелени тераси Калкан Ситуация М 1:200 | АП-01

Етаж 1 — Открит паркинг (кота ±0.00)

ЛЕНТА ЗА ДВИЖЕНИЕ (~3 м) ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ маневрена площадка (задна) P8 P7 P6 P5 ── край ет.2 (26 м от ул.) ── P4 ── край ет.3 (22 м от ул.) ── P3 P2 ── край ет.4 (11 м от ул.) ── P1 Велостоянка 8 м. СТЪЛБИЩЕ + асансьор ВХОД фоайе Техн. ~10 м² ↑ ВХОД ← 8.0 м → ← 32.0 м → ↓ ул. „Алеко Константинов" ↓ ↑ ДВОР (север) ↑ Етаж 1 — Паркинг 256 м² (8×32) | АП-02

Забележка: Паркингът (ет.1) запълва целия парцел 8×32 м = 256 м². Перпендикулярни места по западната стена (калкан, ПИ .710), непрекъсната лента за движение (3 м) от входа до задната маневрена площадка. 8 паркоместа. Стълбището е до входа от ул. Алеко Константинов.

Етаж 2 — Coworking + Кафе (кота +3.20) — 208 м² + 48 м² тераса

ЗЕЛЕНА ТЕРАСА 48 м² (на покрива на ет.1, отзад) OPEN COWORKING Hot desks — 20 места ~50 м² DEDICATED 8 места ~28 м² ЗАЛА 1 6–8 души ~14 м² | стъкло Тел. кабина коридор КАФЕ-БАР ~25 м² бар плот + 6 места КУХНЯ ~10 м² WC ~12 м² СТЪЛБИЩЕ + асансьор ~18 м² циркулация ~15 м² ← 8.0 м → ← 26.0 м (вкл. тераса) → ↓ ул. „Алеко Константинов" ↓ ↑ ДВОР (север) ↑ Етаж 2 — Coworking 208 м² + тераса 48 м² | АП-03

Етаж 3 — Офиси + Конференция (кота +6.40) — 176 м² + 32 м² тераса

ЗЕЛЕНА ТЕРАСА 32 м² (на покрива на ет.2, отзад) ОФИС 1 4–5 души | ~16 м² стъклени стени ОФИС 2 4–5 души | ~16 м² ОФИС 3 2–3 души | ~12 м² ЗАЛА 2 4–6 души | ~12 м² КОНФЕРЕНЦИЯ 10–12 души | ~20 м² проектор, бяла дъска Тел. кабина ~4 м² DEDICATED DESKS 6 места | ~22 м² WC ~12 м² коридор ~14 м² СТЪЛБИЩЕ + асансьор преход ← 8.0 м → ← 22.0 м (вкл. тераса) → ↓ ул. „Алеко Константинов" ↓ Етаж 3 — Офиси 176 м² + тераса 32 м² | АП-04

Етаж 4 — Кафетерия/Бар + Тераса (кота +9.60) — СТЪПАЛО

Стъпаловиден етаж: Кафетерията/бар е в затворената част (8×11 м = 88 м²) откъм улицата (юг). Огромна открита тераса 88 м² отзад (север/двор) — на покрива на ет.3, с PV пергола и панорамен изглед. Всички 3 стъпала на терасите са от задната страна.
покрив ет.3 (отдолу) ТЕРАСА ~88 м² | дървен декинг на покрива на ет.3 (отзад/двор) ★ ПОЛОВИНАТА ОТ СГРАДАТА ★ PV ПЕРГОЛА (~4 kWp, ~10 панела) сянка + енергия Лаунж зона ~20 м² Открит бар ~28 м² кашпи + озеленяване КАФЕТЕРИЯ / БАР ~30 м² | 12 места | бар плот кафемашина, витрина, self-service бар плот — изглед към улицата PREMIUM ЛАУНЖ ~18 м² ЗАЛА 3 4–6 души | ~12 м² WC ~6 м² кор. СТЪЛБИЩЕ + асансьор преход ← 8.0 м → ← 11.0 м (ет.4) → ↓ ул. „Алеко Константинов" ↓ ~11 м (тераса отзад) ↑ ДВОР (север) ↑ Етаж 4 — Кафетерия + Тераса | АП-05

Покрив (кота +12.80)

Тераса ет.4 (кота +9.60) 88 м² с PV пергола отдолу PV СИСТЕМА 7 kWp | ~16 панела ~60 м² ТЕХНИЧЕСКА ОВК агрегати ~20 м² ЗЕЛЕН ПОКРИВ ~8 м² СТЪЛБИЩЕ достъп ← 8.0 м → ↓ ул. „Алеко Константинов" ↓ Покрив | АП-06
Обща PV мощност: 7 kWp (покрив, ~16 панела) + 4 kWp (пергола ет.4, ~10 панела) = 11 kWp. Очаквано годишно производство: ~14 300 kWh → спестяване ~2 300 €/год.

Поглед отгоре (Bird's Eye View)

Както на кадастралната скица — поглед от птичи поглед към парцел ПИ 55155.503.709

ул. „АЛЕКО КОНСТАНТИНОВ" → към ул. Цар Иван Шишман ПИ 55155.503.709 354 м² ~10.0 м ПАРКИНГ (ет.1) ЗЕЛЕНА ТЕРАСА 48 м² (ниво ет.2) ↕ стъпало ет.2 ЗЕЛЕНА ТЕРАСА 32 м² (ниво ет.3) ↕ стъпало ет.3 ТЕРАСА ЕТ.4 88 м² | декинг PV ПЕРГОЛА (4 kWp) Открит бар Лаунж КАФЕТЕРИЯ / БАР 88 м² затворена PV покрив (7 kWp) ↕ стъпало ет.4 КАЛКАННА СТЕНА (ПИ .710) ~2 м ~8.0 м ~32.0 м (ет.1 паркинг) 11 м тераса ет.4 11 м кафетерия 4 м тераса ет.3 6 м тераса ет.2 ВХОД СЪСЕДНА СГРАДА ПИ .710 КАЛКАН СЪСЕДНА СГРАДА ПИ .806 СЪСЕДНИ ИМОТИ (задни) ПИ .705, .706 N Тераса ет.4 (88м²) Кафетерия (88м²) Зелени тераси (80м²) Паркинг Калкан Поглед отгоре М 1:200 | АП-07

AI визуализация — Дрон поглед

Каскадна сграда — дрон поглед отзад

Фасади

Главна фасада (юг — откъм ул. „Алеко Константинов")

ул. „Алеко Константинов" ОТКРИТ ПАРКИНГ ВХОД COWORKING КАФЕ ОФИС ОФИС КОНФ. КАФЕ ЛАУНЖ ТЕРАСА ЕТ.4 (88 м²) COWORKING SPACE PAZARDZHIK ул. АЛЕКО 28 ~8.0 м 12.80 м ±0.00 +3.20 +6.40 +9.60 +12.80 ~11 м стъпало (тераса 88 м²) КАЛКАН (ПИ .710) СЪСЕД (ПИ .806)

Разрез А-А (надлъжен) — Каскадна сграда

ПАРТЕР — ПАРКИНГ (8×32 м = 256 м²) COWORKING (8×26 м = 208 м²) ТЕРАСА 48 м² ОФИСИ (8×22 м = 176 м²) ТЕРАСА 32 м² КАФЕТЕРИЯ / БАР 88 м² (+9.60) PV ПАНЕЛИ 7 kWp (+12.80) ТЕРАСА ЕТ.4 88 м² + PV пергола ±0.00 +3.20 +6.40 +9.60 +12.80 3.20 3.20 3.20 3.20 ЮГ (улица) СЕВЕР (двор) 11 м тераса ет.4 4 м 6 м ПЛОСКА ФАСАДА ~32.0 м (ет.1 паркинг) ★ КАСКАДНА СГРАДА — плоска отпред, стъпала отзад към двора ★

Фотореалистичен разрез — Каскадна сграда

Фотореалистичен разрез — каскадна сграда

AI визуализация — надлъжен разрез показващ паркинга (ет.1), coworking (ет.2), офиси (ет.3), кафетерия + тераса (ет.4), зелени тераси стъпаловидно отзад

Разрези

Разрез А-А (отпред — от улицата)

ул. „Алеко Константинов" — ФРОНТАЛЕН РАЗРЕЗ ПИ .710 КАЛКАН ПИ .806 ~2 м ПАРКИНГ (±0.00) COWORKING (+3.20) ОФИСИ (+6.40) КАФЕТЕРИЯ (+9.60) ±0.00 +3.20 +6.40 +9.60 +12.80 ~8.0 м 12.80 м Разрез А-А (фронтален) | АП-08

Разрез Б-Б (напречен — от страни)

ПИ .710 КАЛКАН ПИ .806 ~2 м ПАРКИНГ COWORKING ОФИСИ КАФЕТЕРИЯ ±0.00 +3.20 +6.40 +9.60 +12.80 ~8.0 м 12.80 м

3D Аксонометрия

ТЕРАСА 88 м² PV пергола 4 kWp КАФЕТЕРИЯ PV 7 kWp ПАРТЕР (ПАРКИНГ) ЕТ. 2 ЕТ. 3 ЕТ. 4 ПОКРИВ + PV 11 kWp ← 11 м стъпало (½ сграда) → ул. „Алеко Константинов" Главна фасада ~8 м ~22 м дълбочина N

Бюджетна калкулация (EUR)

Стоманена конструкция | 4 етажа каскадни | РЗП = 472 м² | ЗП = 256 м² | Тераси = 168 м² | Всички цени в EUR

№ПозицияКол.Ед.€/ед.Стойност €Забележка
1. ПРОЕКТИРАНЕ И РАЗРЕШИТЕЛНИ
1Идеен + технически проект472м²146 608Арх, Кон, ЕЛ, ВиК, ОВК, ПБЗ, ЕЕ (4 ет.)
2Конструктивно обследване + геодезия1бр1 8001 800Инж.-геол. + заснемане
3Разрешение за строеж + такси1бр2 8002 800ЕСУТ, оценка съответствие
Подсума11 208
2. ОСНОВИ (стоманени, без бетон)
4Винтови пилоти — 16 бр.16бр95015 200Повече за каскадна сграда (8×32 м)
5Стоманени базови плочи16бр2103 360Свързване пилот-колона
6Земни работи1бр3 5003 500Изкопи + насип (по-голяма площ)
Подсума22 060
3. СТОМАНЕНА КОНСТРУКЦИЯ (~28 т)
7Стоманена рамкова конструкция28тон1 94054 320HEB/HEA колони, IPE греди (каскадна, 4 ет.)
8Производство + антикорозия + огнезащита28тон61517 220Пясъкоструйка + грунд + огнезащитна боя
9Монтаж с кран28тон42011 760Транспорт + повдигане + заваряване
Подсума83 300
4. ПОДОВИ КОНСТРУКЦИИ
10Профилирана ламарина TR60+728м²1813 104256+208+176+88 м² (каскадна)
11Шумоизолация472м²94 248Минерална вата 50мм
12Полиуретанова смола472м²2310 856Индустриален под
Подсума28 208
5. ФАСАДА
13Алуминиева система + тройно стъкло180м²19434 920Low-E, термомост (повече заради 4 ет.)
14Вълнообразна ламарина + PIR 80мм150м²619 150RAL 6005/7016
15Монтаж фасадна система330м²289 240Скеле + монтаж
16Стоманени парапети55л.м.925 060Вкл. тераса ет.4 + покрив
Подсума58 370
6. ПОКРИВ + ТЕРАСА ЕТ.4
17Стоманен покрив + EPDM (ет.4)88м²433 784Плосък, лек (по-малък покрив)
18Термоизолация PIR 120мм88м²232 024
19Хидроизолация тераса ет.488м²353 080EPDM + декинг подложка (88 м²!)
20Дървен декинг тераса88м²453 960WPC / термодърво (88 м²!)
21Водосточна система1бр2 5002 500
Подсума15 348
7. ВЪТРЕШНИ ПРЕГРАДИ — СТЪКЛО
22Стъклени офис прегради (черна рамка)100м²14314 300Алум. RAL 9005
23Стъклени врати14бр4356 090Калено 10мм
24Акустични телефонни кабини2бр2 3004 600
Подсума24 990
8. СТЪЛБИЩЕ + АСАНСЬОР
25Стоманено стълбище (4 нива)1бр12 00012 000+1 ниво спрямо v1
26Хидравличен асансьор 630 кг1бр20 00020 0004 спирки, стоманена шахта
Подсума32 000
9. ЕЛ. ИНСТАЛАЦИЯ
27Силнотокова (открити кабелни скари)472м²3315 576
28Слаботокова (LAN, Wi-Fi, CCTV)472м²157 080
29LED осветление (индустриално)472м²209 440
30Табла + защити + UPS1бр4 5004 500
Подсума36 596
10. ВиК
31Водопровод + канализация1бр10 20010 2003 санитарни възела
32Санитарен фаянс + арматура1бр7 2007 2009 прибора, индустр. дизайн
Подсума17 400
11. ОВК
33VRV/VRF мултисплит472м²3817 936
34Вентилация + рекуперация472м²188 496
Подсума26 432
12. ФОТОВОЛТАИЧНА СИСТЕМА
35PV система 11 kWp (покрив + пергола)1бр12 50012 5007 kWp покрив + 4 kWp пергола
Подсума12 500
13. ДОВЪРШИТЕЛНИ
36Настилка паркинг256м²133 328
37Кафетерия / Бар оборудване (ет.4)1бр15 00015 000Бар плот, кафемашина, витрина, хладилници
38Зелени кашпи + озеленяване1бр4 5004 500
39Пожароизвестяване472м²94 248
40Брандиране + табели1бр3 2003 200
Подсума30 276
14. ОБЗАВЕЖДАНЕ
41Работни бюра (40 бр.)40бр1797 160
42Офис столове (45 бр.)45бр1436 435
43Зали — маси, столове, дъски4комп.1 5306 1203 зали + конференция
44Лаунж мебели (вкл. тераса ет.4)1бр7 5007 500
45Кухненски бокс1бр4 0904 090
Подсума31 305
ОБЩО БЕЗ ДДС429 453 €
ДДС 20%85 891 €
ОБЩО С ДДС515 344 €
Непредвидени 10%42 945 €
БЮДЖЕТ С РЕЗЕРВ (без ДДС)472 398 €
Цена / м² РЗП
910 €/м²
без ДДС (472 м² РЗП)
Обща инвестиция
~429 000 €
без ДДС
С ДДС + резерв
~558 000 €
максимална рамка
Сравнение с v1 (3 етажа): Каскадната сграда (472 м² РЗП) струва ~68 000 € повече (+19%), но дава 168 м² зелени тераси и по-голям ет.2 (208 м²). Цената на м² е 910 €/м². Допълнителната площ генерира повече приходи от бюра и кафетерия.
⚠️ Бележка от архитект (април 2026): Калкулацията е предварителна. Архитектът препоръчва реални оферти от 2-3 строителни фирми. За каскадна 4-етажна сграда (8×32 м основа, стъпаловидна), монолитният стоманобетон може да е по-икономичен. Виж таб „Следващи стъпки".

Анализ на възвръщаемост (ROI)

Бизнес модел: 100% роботизиран (без нает персонал). Робот-барист за капучино, вендинг за салати и напитки. Изнесеният офис с 3 служителки се мести тук → спестяваш ~510 €/мес наем. Интернет, почистване и счетоводство — споделени с клиниката.

Месечни приходи (80% заетост)

Hot desk (20 × 125 € × 80%)2 000 €
Dedicated desk (16 × 240 € × 80%)3 072 €
Частни офиси (3 × 300 € × 80%)720 €
Зали за срещи (3 зали)1 050 €
Кафетерия/Бар — роботизиран (нето)3 830 €
Тераса ет.4 (events + лаунж)600 €
Покривна тераса (събития)—
ОБЩО ПРИХОДИ11 272 €

Месечни разходи

Наем / амортизация0 €
Ел. енергия (net от PV 11 kWp)370 €
Вода + канал100 €
Интернет (½ Starlink 48 €)24 €
Персонал0 € (роботи)
Почистване (½ с клиниката)180 €
Консумативи (хартия, тонер)80 €
Поддръжка + застраховка280 €
Маркетинг250 €
Счетоводство0 € (автоматично)
ОБЩО РАЗХОДИ1 284 €

🤖 Кафетерия/Бар — детайлна калкулация (роботизиран)

ПараметърСтойност
Потребители/ден (36 места × 80%)29 души
2 кафета × 1.50 €3.00 €/човек
2 минерални води × 0.75 €1.50 €/човек
1 салата (вендинг) × 3.50 €3.50 €/човек
Дневна консумация/човек8.00 €
Месечно бруто (29 × 8.00 € × 22 дни)5 104 €
COGS 25% (суровини, опаковки)−1 276 €
Нето кафетерия/мес3 828 € ≈ 3 830 €

* Робот-барист (капучино, еспресо), вендинг машини (салати, сандвичи, води). Нулев персонал → 75% марж. Цени за Пазарджик.

Месечна EBITDA
9 988 €
11 272 – 1 284
Годишна EBITDA
119 856 €
9 988 × 12
ROI
3.6 години
429 453 / 119 856
Годишна доходност
27.9%
Изключителна за недвижим имот
Допълнителна изгода: Преместването на офиса с 3-те момичета спестява ~510 €/мес (наем + разходи). Ефективна EBITDA: 10 498 €/мес → ROI = 3.4 години, доходност 29.3%.

Сравнение v1 (3 ет.) vs v2 (4 ет.)

v1 (3 ет.)v2 каскадна (4 ет.)
РЗП440 м²472 м²
ЗП (петно)176 м²256 м² (цял парцел)
Инвестиция361 188 €429 453 € (+19%)
Приходи/мес6 610 €11 272 € (+70%)
EBITDA/мес5 236 €9 988 € (+91%)
ROI5.7 г.3.6 г.
Доходност17.4%27.9%
Зелени тераси—168 м² (3 нива) ✓
Кафетерия/Бар—88 м² (ет.4) ✓
PV мощност10 kWp11 kWp ✓

Оценка

Каскадната сграда (v2) струва ~19% повече, но дава 472 м² РЗП вместо 440, 168 м² зелени тераси на 3 нива и по-голям coworking етаж (208 м²). Благодарение на premium ценообразуване и роботизирана кафетерия, EBITDA е +91% по-висока.

Ключов плюс: 100% роботизиран бизнес модел — робот-барист, вендинг салати/води, нулев персонал. Dedicated desk @ 240 €/мес, Hot desk @ 125 €/мес. Кафетерията на ет.4 генерира 3 830 €/мес нето при 75% марж. ROI 3.6 години.

Визуализации на коворкинг пространството

Вижте професионални снимки на фасадата, интериорите и дизайна на нашето коворкинг пространство.

Фасада — ден

Фасада — ден

Golden hour изглед от ул. Алеко Константинов

Фасада — нощ

Фасада — нощ

Вечерен изглед с дъжд, мокра улица

Open Coworking

Open Coworking

Етаж 2 — споделено работно пространство

Кафе + Офиси

Кафе + Офиси

Етаж 3 — кафе-зона и частни офиси

Кафе бар

Кафе бар

Бар с бетонен плот, вечерна атмосфера

Dedicated Desks

Dedicated Desks

Зона за постоянни бюра с зелен акцент

Птичи поглед

Птичи поглед

Дрон изглед — соларни панели на покрива

Нощен изглед

Нощен изглед

COWORK неонов знак, мокра улица

Фасада — залез

Фасада — залез

Изглед от улицата при залез

Покривна тераса — залез

Покривна тераса — залез

Дървен декинг, лаунж мебели, йога на залез

Покривна тераса — зелен покрив

Покривна тераса — зелен покрив

Тераса, зелен покрив със седум, соларни панели

🏗️ v2.1 Визуализации — 4 етажа + тераса 88 м²

AI рендери на новата концепция с голяма тераса и кафетерия на 4-ти етаж

Фасада с калкан v2

Фасада с калкан v2

Калканна стена до тухлената къща вляво

Фасада — ъгъл v2

Фасада — ъгъл v2

Стъпаловиден 4-ти етаж с тераса

Кафетерия / Бар — ет.4

Кафетерия / Бар — ет.4

Бар плот, панорамен изглед, индустриален стил

Кафетерия — друг ъгъл

Кафетерия — друг ъгъл

Поглед от бара към терасата

Тераса ет.4 — залез

Тераса — залез

88 м² тераса с PV пергола, панорамен изглед

Тераса — друг ъгъл

Тераса — друг ъгъл

Лаунж зона и открит бар

Поглед отгоре

Поглед отгоре

Дрон изглед — тераса, PV панели

Open Coworking v2

Open Coworking v2

Етаж 2 — споделено работно пространство

🎬 Видео презентация

📍 Текущо състояние на терена

ПИ 55155.503.709 | ул. „Алеко Константинов" №28 | Google Street View, април 2023

Парцелът — изглед надясно

Парцелът — изглед надясно

Празен парцел с чакъл, 354 м²

Парцелът — фронтален изглед

Парцелът — фронтален изглед

Изглед от ул. Алеко Константинов

Калканна стена на съседа

Калканна стена (ПИ .710)

Тухлен калкан вляво — сградата ще се допре тук

Парцелът и калканът — реална снимка

Парцелът — реална снимка

Калканна стена и парцел, април 2026

Следващи стъпки — Процес по разрешителни

Информация от консултация с архитект, април 2026

✓ Скица
№15-545291 / 15.04.2026
→
⏳ Виза за проектиране
Заявление до гл. архитект
→
📐 Инвестиционен проект
Арх, Кон, ЕЛ, ВиК, ОВК...
→
🏗️ Разрешение за строеж
ЕСУТ + Оценка съответствие

1. Виза за проектиране (текуща стъпка)

Визата за проектиране се издава от главния архитект на Община Пазарджик въз основа на кадастралната скица. Тя определя конкретните параметри за нашия имот:

Плътност (Пзастр)
до 80%
Проект: 72.3% (в рамките)
КИНТ
до 3.0
Проект: 1.33 (голям запас)
Височина
до 15 м
Проект: 12.80 м (+2.2 м запас)
Озеленяване
мин. 20%
Проект: 47.5% (зелени тераси 168 м²)
Действие: Подаване на заявление за виза до главния архитект с приложена кадастрална скица. Визата ще потвърди конкретните параметри и ще уточни отстоянията (калкан запад, свободно изток ~2 м).

2. ОУП на Пазарджик — Зона Ц (Централна)

Потвърдено: Имотът ПИ 55155.503.709 попада в зона Ц (Централна) по ОУП на гр. Пазарджик (одобрен с Решение №222/2020 на ОбС). Парцелът е на ~200 м от сградата на Община Пазарджик — в самия център на града.

Допустими параметри за зона Ц по Наредба №7 и ОУП Пазарджик:

ПараметърДопустимо (зона Ц)Нашият проектЗапас
Плътност (Пзастр)50–100%72.3%✓ В рамките
КИНТ2.0–5.01.33✓ Голям запас
Озеленяване (Позел)мин. 20%47.5%✓ Зелени тераси 168 м²
Височинадо 15 м12.80 м✓ +2.2 м запас
Средна етажност (ЦГЧ)3.9 ет.4 ет.✓ В средното
Заключение: Каскадната 4-етажна сграда с 12.80 м височина е напълно в рамките на зона Ц. Плътността 72.3% (256 м² петно / 354 м² парцел) е в допустимия диапазон. КИНТ 1.33 е далеч под максималния 3.0. Озеленяването е чрез 168 м² зелени тераси на 3 нива (47.5%).

Източници: ОУП гр. Пазарджик (окончателен проект, одобрен 2020); Решение №25/25.02.2021 на ОбС Пазарджик (зона Ц2: Пзастр 80%, КИНТ 3.0, Н=15м, Позел 20%); Наредба №7/2003, чл. 38.

3. Бележки от консултацията с архитект

Конструктивен тип

За каскадна сграда (8×32 м основа, стъпаловидна до 8×11 м) на 4 етажа, архитектът отбеляза, че монолитната стоманобетонна конструкция обикновено излиза по-евтино от стоманената. При каскадната форма разликата може да е още по-съществена.

🔩 Стоманена конструкция

Плюсове: Бърз монтаж, индустриален вид, леко претоварване на основите, без мокри процеси

Минуси: По-скъпа за малки сгради, нужда от огнезащита, корозионна защита

Оценка: ~65 000 € (конструкция)

🧱 Монолитен стоманобетон

Плюсове: По-евтин за малки сгради, добра звукоизолация, огнеустойчивост

Минуси: По-бавен строеж, мокри процеси, по-тежка конструкция

Оценка: Да се поиска оферта за сравнение

Калкан и стъпало

Калкан запад (ПИ .710): Сградата се допира до тухлената къща вляво. Стъпаловидният 4-ти етаж намалява визуалния обем от улицата. Трябва да се съгласува с визата дали свързаното застрояване е допустимо за тази граница.

Коуъркинг пазар

В Пазарджик няма подобно пространство — предимство (first mover) и риск (непознат формат). Premium офисите на 4-ти етаж с тераса могат да привлекат по-платежоспособни наематели (IT фирми, фрийлансъри).

4. Чеклист за действие

✓ЗадачаСрокСтатус
✅Извадена кадастрална скица—Готово (15.04.2026)
✅Проверка на ОУП — зона Ц (централна), всички параметри ОК—Готово (19.04.2026)
✅Препроектиране: 4 етажа + стъпало + калкан запад—Готово (19.04.2026)
⬜Заявление за виза за проектиранеАприл 2026Чакащо
⬜Получаване на виза → проверка на параметрите~2-4 седмициПредстои
⬜Оферти от строителни фирми (стомана + монолит)Паралелно с визатаПредстои
⬜Избор на проектант / архитектСлед визатаПредстои
⬜Инвестиционен проект (всички части)2-3 месецаПредстои
⬜Оценка за съответствие + ЕСУТСлед проектаПредстои
⬜Разрешение за строеж~2 седмициПредстои